Есть ли альтернатива космически дорогой ипотеке?

Стоимость ипотеки выросла в 4 раза

Стоимость ипотеки за последние пять лет выросла практически в четыре раза: если в начале 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 8,85%, то к началу 2025 года она выросла до 28,98%.

^{Источник: наш.дом.рф}

Причиной такого роста является повышение Банком России ключевой процентной ставки. В 2025 году вряд ли ситуация изменится в лучшую для заемщиков сторону. Ключевая ставка, скорее всего, продолжит рост и будет оставаться на высоких уровнях как минимум полтора года. И даже снижение ключевой ставки на несколько процентных пунктов не окажет существенного влияния на рынок ипотечного кредитования, так как сравнительно «комфортный» уровень стоимости ипотеки находится ниже 15%. 

Стоит отметить, что Банк России принял решение не ограничивать полную стоимость кредита (ПСК) по ипотеке, чтобы банки «смогли лучше адаптироваться к изменению рыночных условий» и повысить ставки до комфортного им уровня.

Стоимость квадратного метра недвижимости выросла в два раза

В совокупности с повышением стоимости ипотеки увеличилась и стоимость квадратного метра недвижимости. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости увеличилась в среднем по России на 73% — с 63,4 тыс. до 109,8 тыс. рублей. Причем квадратный метр «вторички» низкого качества подорожал на 69% — с 50,9 тыс. до 85,8 тыс. рублей; среднего качества — на 73% — с 57,8 тыс. до 99,9 тыс. рублей; улучшенного качества — на 75% — с 68,6 тыс. до 120 тыс. рублей. В элитных квартирах квадратный метр подорожал на 115% — с 99,9 тыс. до 215,2 тыс. рублей.

На первичном рынке недвижимости стоимость квадратного метра увеличилась на 128% — с 75,0 тыс. до 171,3 тыс. рублей, в том числе квадратный метр в квартирах среднего качества вырос на 91% — с 76,5 тыс. до 146,1 тыс. рублей; в квартирах улучшенного качества — на 169% — с 65,0 тыс. до 174,9 тыс. рублей; в элитных квартирах — на 107% — с 162,5 тыс. до 336,7 тыс. рублей.

^{Источник: Росстат}

^{Источник: Росстат}

Из-за снижения доступности ипотечных кредитов их выдача сокращается. Так, по данным Банка России, в январе–ноябре 2024 года было выдано 1,229 млн ипотечных кредитов, что на более чем на треть меньше показателя за аналогичный период 2023 года. Причем в ноябре 2024 года выдача упала на 62% по сравнению с ноябрем 2023 года.

^{Источник: ЦБ РФ}

Больше всего выдача ипотечных кредитов в ноябре 2024 года по сравнению с ноябрем 2023-го сократилась в регионах Северо-Кавказского федерального округа: в Чеченской Республике (-78,4%), Республике Дагестан (-70,6%), а также в Республике Тыва (-76,5%), Республике Калмыкия (-70,1%), Красноярском крае (-69,9%), Брянской области (-68,5%), Ивановской области (-67,9%). Меньше всего выдача ипотечных кредитов сократилась в Республике Крым (-45,7%), Республике Ингушетия (-46,1%), Архангельской области (-46,63%).

^{Источник: ЦБ РФ}

Ипотекой теперь пользуются:

• заемщики, которые располагают доходами существенно выше среднерыночных и для бюджета которых ежемесячный платеж является комфортным;
• заемщики, которые имеют средства на большой (более 70%) первоначальный взнос.

В 2025 году ставки по ипотеке будут оставаться на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему сокращению ипотечных выдач и, соответственно, уменьшению спроса на недвижимость.

Как бы ни было печально, но пока достойной альтернативы ипотеке нет. Можно рассмотреть варианты кредитов под залог существующей недвижимости, но и там ставки совсем непривлекательные (примерно 28–30%). 

Также есть жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) — некоммерческие организации, которые работают по следующей схеме. Для вступления в кооператив необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность, внести первоначальный взнос и подписать договор, согласно которому необходимо будет ежемесячно вносить паевые взносы. Собранные средства кооператив направляет на строительство или приобретение готовой недвижимости. Эти средства покрывают также страхование, оплату коммунальных услуг, уплату налогов и прочее. Когда размер собранных средств составит 50% от стоимости жилья, то членам кооператива выдаются средства на приобретение жилья, оставшаяся сумма вносится ими (членами кооператива) в течение оговоренного промежутка времени (обычно около 10 лет). До момента полного возврата средств, предоставленных ЖНК, недвижимость находится в собственности у кооператива. 

Сейчас в Госдуме также прорабатывается механизм предоставления жилья в лизинг, в том числе субсидируемый, когда квартира передается в аренду на определенный срок, в течение которого необходимо выкупить ее. 

Также в Госдуме обсуждается вопрос внедрения специальных жилищных депозитов, средства которых можно будет потратить на приобретение жилья и ставки по которым будут выше, чем по обычным вкладам.

На данном этапе пока лучше отложить покупку квартиры за счет заемных средств и дождаться стабилизации экономической ситуации, а также снижения ключевой ставки.