Долг платежом красен: пять стран, в которых развеялись ипотечные иллюзии

Пострадавшие: предстоит оценить

Финансовый ущерб: предстоит оценить

В начале 2020-х годов ипотечный рынок в России демонстрировал устойчивый рост, чему способствовали государственные программы поддержки и относительно низкие процентные ставки. Однако начиная с 2022 года ситуация начала меняться. Большое количество льготных ипотечных кредитов создало пузырь, а внешнеполитические пертурбации только усложнили экономический фон. Многие решили использовать момент, когда процент был низким, чтобы «запастись» квартирами про запас. Цены на жилье улетели вверх.

В ответ на возросшую инфляцию и геополитическую неопределенность Центральный банк России начал ужесточать денежно-кредитную политику, повышая ключевую ставку. Это привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам. Например, средняя ставка по ипотеке выросла с 7–8% в начале 2022 года до 12–13% к концу 2023 года и 25% и более в 2025 году.

Для многих заемщиков, особенно тех, кто взял ипотеку с плавающей ставкой, это стало ощутимым бременем, значительно увеличив ежемесячные платежи. Благо такие кредиты составили незначительную часть от общего количества.

В целом рост ставок оказал давление на рынок недвижимости. В ряде регионов наблюдалось снижение цен на жилье на 5–10%. Увеличилось количество предложений на вторичном рынке. По косвенным оценкам, если считать по количеству взятых ипотек от года к году, от 50 до 75 тыс. семей столкнулись с трудностями при приобретении жилья или вовсе отказались от этой идеи в моменте.

Несмотря на негативные тенденции, полномасштабного ипотечного кризиса, сравнимого с кризисом 2008 года в США, удалось избежать. Этому способствовали несколько факторов. Во-первых, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в России относительно невелика, что ограничило число заемщиков, непосредственно затронутых повышением ставок. Во-вторых, ЦБ РФ и правительство приняли ряд мер для поддержки ипотечного рынка, включая программы рефинансирования и предоставление отсрочек по платежам для отдельных категорий граждан. В-третьих, общий уровень задолженности домохозяйств в России остается ниже, чем в развитых странах, что снижает системные риски.

Хотя вялотекущий ипотечный кризис в России создал определенные трудности для заемщиков и банков, его масштабы были ограничены благодаря государственной поддержке и особенностям структуры ипотечного рынка.

Пострадавшие: 500–700 тыс. семей столкнулись с финансовыми трудностями (80–120 тыс. семей потеряли жилье или находятся в зоне риска)

Финансовый ущерб: $150–200 млрд (оценка снижения стоимости недвижимости и потенциальных потерь экономики)

В начале 2020-х годов все казалось стабильным: низкие процентные ставки Банка Канады привели к бурному росту рынка недвижимости, особенно в крупных городах — Торонто и Ванкувере, где цены достигли астрономических высот.

Когда инфляция начала набирать обороты в 2022 году, Банк Канады запустил цикл повышения ставок. Ставки выросли с исторического минимума (0,25%) до 4,5% всего за год. Для тех, кто взял ипотеку с плавающей ставкой, это стало настоящим шоком: ежемесячные платежи увеличились на 30–50%. Представьте себе: семья, платившая ранее $2 тыс. в месяц, внезапно должна была отдавать $3–3,5 тыс.

Это привело к падению цен на жилье: в Торонто они снизились на 15–20%, а в Ванкувере — на 10–15%. Рынок перенасытился предложениями, так как владельцы вынужденно выставляли дома на продажу, чтобы избежать просрочек. Однако покупательский спрос значительно ослаб, что только усугубило ситуацию. Около 500–700 тыс. семей столкнулись с финансовыми трудностями, а 80–120 тыс. семей оказались на грани потери жилья или вовсе его лишились.

Правительство и регуляторы попытались смягчить удар. Они ужесточили правила кредитования, введя более строгий стресс-тест для заемщиков, чтобы ограничить доступ к ипотеке тем, кто не может справиться с выплатами при высоких ставках. Хотя полномасштабного кризиса, подобного американскому 2008 года, удалось избежать, ситуация остается напряженной. Уровень задолженности домохозяйств по-прежнему один из самых высоких в мире (около 180% от дохода), что делает экономику уязвимой к будущим изменениям ставок.

Пострадавшие: 2–3 млн человек потеряли работу или доход (жилье потеряли от 300 до 500 тыс. семей)

Финансовый ущерб: $40–50 млрд (в современных ценах, оценка потерь экономики Таиланда)

Таиланд активно развивался в 90-х годах, привлекались иностранные инвестиции и строилась недвижимость для туристов и местных жителей. Тайский бат был привязан к доллару США, что создавало видимость стабильности. Поэтому банки уверенно раздавали кредиты на строительство и покупку жилья без должного контроля над рисками.

Но за видимым благополучием скрывались проблемы. Многие застройщики брали кредиты в иностранной валюте, полагаясь на фиксированный курс бата. Когда в 1997 году спекулянты начали массово продавать бат, правительству пришлось отменить валютную привязку. Валюта рухнула, а долговая нагрузка компаний взлетела до небес. Те, кто брал кредиты в долларах, внезапно обнаружили, что их выплаты стали в 2–3 раза больше.

Банки начали конфисковывать недостроенные объекты и выставленные на продажу квартиры, но рынок был перенасыщен. Цены на недвижимость обрушились на 40–60%, а десятки крупных банков и финансовых учреждений обанкротились. Безработица взлетела до рекордных значений — около 2–3 млн человек лишились работы или основного источника дохода. Около полумиллиона семей оказались на улице из-за невыплат по ипотеке или потери работы. Города заполнились «призраками» — недостроенными небоскребами и заброшенными жилыми комплексами. Правительству пришлось национализировать проблемные активы через программу Asset World Corporation, чтобы минимизировать последствия.

Общий ущерб экономики составил $40–50 млрд (в современных ценах). Кризис стал частью более широкого Азиатского финансового кризиса 1997 года, затронувшего страны региона. Экономика Таиланда сократилась на 7% в 1998 году, и восстановление заняло несколько лет.

Пострадавшие: 20–30 млн человек лишились сбережений или инвестиций (из них 500–700 тыс. семей потеряли жилье или оказались в зоне риска)

Финансовый ущерб: $1,5–2 трлн (в современных ценах)

В 1980-х годах японская экономика переживала золотой век. Цены на недвижимость в крупных городах, таких как Токио и Осака, достигли нереальных высот. Банки охотно выдавали кредиты, а компании использовали дорогую недвижимость как залог для новых займов. Ставки были низкими, акторы верили в отличные перспективы.

Но, как это часто бывает в таких случаях, инфляция начала расти. Банк Японии начал повышать ставки в 1989 году, чтобы сдержать рост инфляции. Это стало началом конца. Пузырь лопнул: цены на недвижимость обрушились на 60–70%, а акции — на 80%. Те, кто купил квартиру за $1 млн, внезапно обнаружили, что теперь за нее дают $300–400 тыс. Многие компании оказались неспособны выплачивать долги, используя заложенную недвижимость, которая теперь стоила в разы меньше.

Десятки банков обанкротились или нуждались в государственной помощи. Феномен «банков-призраков» стал нормой — они продолжали работать, но фактически были банкротами. Безработица начала расти, а экономический рост замедлился до нуля. Япония вошла в свой знаменитый «потерянный десяток», который позже превратился в два десятилетия.

От 500 до 700 тыс. семей столкнулись с проблемами выплат по ипотеке или потерей жилья. Миллионы людей, инвестировавших в недвижимость, потеряли значительную часть своих сбережений. Города заполнились заброшенными офисными зданиями и коммерческими объектами. Общий ущерб составил около $1,5–2 трлн (в современных ценах). Экономический рост Японии практически прекратился, а восстановление заняло десятилетия. Даже сегодня некоторые активы торгуются ниже цен 80-х.

Пострадавшие: 8–10 млн семей потеряли жилье из-за неплатежей

Финансовый ущерб: $12–14 трлн (убытки экономики США)

Стабильный рост экономики 2000 мотивировал банки играть по-крупному. Они охотно выдавали кредиты и дошли до того, что начали одобрять ипотечные займы даже тем, кто не имел ни доходов, ни гарантий выплат (так называемые subprime). Чтобы скрыть риски, они собрали эти токсичные займы в красивые упаковки — CDO и MBS — и продали их инвесторам по всему миру. 

Но когда ставки начали расти и пришла пора платить по счетам, заемщики просто обанкротились. Миллионы людей не смогли платить за свои дома, как карточный домик начала рушиться вся кредитная пирамида. Банки стали массово конфисковывать недвижимость. Улицы заполнились выставленными на продажу домами, цены полетели вниз. Волна неплатежей перекинулась на банковскую систему и подкосила даже банк Lehman Brothers, который считался глыбой. Это, в свою очередь, вызвало панику уже на мировых рынках.

Итог — от 8 до 10 млн семей потеряли свои дома, экономика США лишилась $12–14 трлн, а безработица достигла космических высот. Государству пришлось раскошелиться на $700 млрд, чтобы спасти систему от полного коллапса.