Ключевая ставка ЦБ РФ: ожидания рынка недвижимости

В годовом выражении на рынке первичного жилья зафиксирован спад. Это связано с тем, что в апреле–июне 2024 года наблюдался ажиотажный спрос в преддверии сворачивания льготной ипотеки. Однако в целом уровень покупательской активности стабилизировался, спад второй половины минувшего года преодолен. Добиться такого результата удалось как за счет широкого распространения рассрочек, так и благодаря сокращению банковских комиссий по семейной ипотеке, рассказал Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

Общую тенденцию охлаждения покупательского интереса в стране, обусловленную высокими ипотечными ставками и инфляционным давлением, отметила и Тамара Коломийцева, представитель инвестиционного холдинга AVA. Так, в Южном федеральном округе в I квартале 2025 года наблюдалось снижение объема продаж первичной недвижимости на 27%. Однако ситуация неоднородна по региону: черноморское побережье сохраняет привлекательность для инвесторов — в городах прибрежного кластера в I квартале 2025 года общий спрос на курортную недвижимость продемонстрировал рост в 7,1% относительно I квартала 2024 года, добавила эксперт.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, отметил доминирование на первичном рынке льготной ипотеки, а также влияние специальных ипотечных программ — для Дальнего Востока, Арктики, на новых территориях — на активность рынка недвижимости в этих регионах. На вторичном рынке для покупки жилья чаще используются накопления, с незначительным привлечением рыночного ипотечного кредита.

Александр Вайс, серийный FinTech and DeFi предприниматель, разработчик и аналитик WEB3Bureau, эксперт по финансовой логистике и трансграничным расчетам, член комиссии по ЦФА ТПП РФ и РСПП РФ, привел следующие данные: в новостройках 40% сделок идут по льготным программам, 25% — по обычной ипотеке, еще около 20% — рассрочка, остальное покупают «на живые деньги». На вторичке доля ипотеки просела до 43% против 56% год назад: продавцы и покупатели чаще используют деньги из встречной сделки и сберегательные «подушки».

Руслан Сырцов добавил, что в исторических границах Москвы процент сделок по договорам долевого участия с ипотекой сегодня составляет 50%, с рассрочкой — 40%, с единовременной оплатой — 10%. На рынке наблюдается рост популярности рассрочки (преимущественно беспроцентной) — доля покупок, совершаемых таким способом, с начала 2024 года выросла в четыре раза, отметил эксперт. При этом, как ни парадоксально, ипотека остается востребованной даже в условиях рекордного «ключа». Помимо семейной ипотеки, россияне оформляют субсидированные займы, кредиты на остаток суммы по окончании рассрочек и на покрытие разницы в стоимости квартир при альтернативных сделках.

Эксперты считают, что практически при любой экономической конъюнктуре сохраняются факторы сезонности, и изменение ключевой ставки на это особо не влияет. В сезоны праздников и отпусков (начало года, первая декада мая, летние месяцы) деловая активность резко замедляется. В свою очередь, максимальное число сделок обычно фиксируется в конце года, в период получения клиентами годовых премий и проведения девелоперами скидочных акций, рассказал Руслан Сырцов.

Участники финансового рынка уверены, что снижение ключевой ставки на пятничном заседании будет незначительным. Подробнее — читайте в этой статье.

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении — предполагаемое снижение ставки на 0,25–0,5, максимум 1 п. п., к существенным изменениям на рынке не приведет, однако придаст ему некоторое оживление.

«Снижение ставки на пару пунктов — больше косметика, чем капитальный ремонт»,

— Александр Вайс.

Такое изменение ключевой ставки максимум «подбодрит» продажи новостроек и уберет часть агрессивных скидок, но не более, считает эксперт. По его подсчетам, классическая ипотека при таких условиях подешевеет примерно на 1 п. п., при этом платеж по кредиту 6 млн рублей уменьшится всего на 6–7 тыс. рублей. Это вернет в игру лишь несколько процентов «пограничных» заемщиков.

Руслан Сырцов считает, что даже незначительное снижение ставки приведет к росту спроса. Он связывает это с тем, что, несмотря на остающиеся заградительными ставки по рыночной ипотеке, клиенты почувствуют изменения делового микроклимата, что будет стимулировать их активнее совершать сделки. Кроме того, вслед за снижением ключевой ставки снизятся ставки по депозитам, хранить деньги на них станет менее выгодным, люди будут искать другие варианты вложения средств.

Руслан Сырцов предположил и то, какое развитие получит ситуация, если ключевая ставка останется неизменной. По его мнению, на рынке сохранится статус-кво, при этом потребительская активность продолжит постепенно снижаться, так как клиенты станут еще реже оформлять рассрочки, опасаясь невозможности выгодного рефинансирования в ближайшей перспективе.

«Снижение ключевой ставки стимулирует существенное увеличение стоимости новостроек, так как для покупателей станут доступнее жилищные кредиты. На вторичном рынке собственники реже будут устанавливать дисконт, продолжат повышаться арендные ставки»,

— Руслан Сырцов.

Владислав Преображенский считает, что существенного изменения цен на первичную недвижимость ждать не стоит — ни роста, ни снижения. Рост, по его мнению, не предполагается, так как нужно обеспечить приемлемый уровень спроса для текущих проектов. Снижение цен на новостройки, по крайней мере, значимое для потребителей, также маловероятно, так как действующий механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу не предполагает изменения ценовой политики проекта. На вторичном рынке также практически ничего не изменится в моменте. Но тенденция может задать долгосрочный тренд на оживление вторичного рынка и, как следствие, постепенное наращивание его объема и роста цен на жилье, добавил эксперт.

С этим мнением согласен и Александр Вайс, который предположил, что цены на новостройки останутся на плато. Застройщики вместо поднятия прайса, скорее, урежут маркетинговые скидки: уберут «ипотеку 0,1%» или подарочные ремонты.

«Для разворота рынка необходима ключевая ставка в диапазоне 14–15%»,

— Александр Вайс.

Пока же, по мнению эксперта, основными драйверами сделок останутся «живые» деньги, субсидии застройщиков и рассрочки.

«Чтобы кредиты были действительно широкодоступными, «ключ» должен составлять по крайней мере 10–12%», 

— Руслан Сырцов.

Однако сам факт старта цикла смягчения денежно-кредитной политики ЦБ вызовет некоторое оживление рынка, считает управляющий директор компании «Метриум». Клиенты начнут оформлять займы и по заградительным ставкам, сознавая, что смогут рассчитывать на выгодное рефинансирование в пределах 1–1,5 лет, и при этом зафиксируют текущую стоимость квартир.