Как разделить ипотеку при разводе?

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ), имущество, приобретенное супругами во время брака, считается их совместной собственностью. При разделе общего имущества, как правило, доли супругов признаются равными (ч. 1 ст. 39 СК РФ). Причем это касается не только недвижимости, но и обязательств по ипотечному кредиту (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ). В случае развода есть несколько вариантов, рассказал Александр Бударагин, руководитель юридической группы «Бударагин и партнеры».

Вариант 1. Договориться

Статья 391 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) запрещает делить долг по ипотеке без согласия кредитора. Это означает, что супруги не могут самостоятельно договориться, например, о том, что после развода женщина будет выплачивать 30% ежемесячного платежа, а мужчина — 70%. Поэтому супругам придется либо договориться с банком, либо решать вопросы с разделом обязательств в судебном порядке. При этом банк останется кредитором обоих супругов с солидарной ответственностью — 50/50 (ст. 45 СК РФ, ст. 322 ГК РФ). В судебном порядке можно требовать либо раздела суммы оплаченного долга поровну, либо выделения долей собственности в ипотечном жилье. Однако обязанность перед банком остается за всеми должниками независимо от решения суда.

При обоюдном согласии супругов и с одобрения банка возможно перераспределение долей собственности и изменение условий выплаты кредита (например, чтобы долг оставался на одном супруге). Но для этого требуется согласие банка-залогодержателя, без него такие изменения не имеют юридической силы (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Другими словами, если супруги без согласия банка договорятся, что после развода кредит будет погашать мужчина, и он по каким-то причинам не будет исполнять своих обязательств, то банк взыщет половину долга с женщины. 

Здесь важно принимать во внимание использование собственных средств, накопленных до свадьбы, при разделе имущества. Например, если при покупке недвижимости на первоначальный взнос были направлены средства, полученные от продажи квартиры, купленной одним из супругов до брака, то сначала этому супругу выделяется доля, равная доле первоначального взноса, а потом уже делится оставшаяся часть недвижимости. 

Например, у Кристины была квартира, оставленная ей в наследство бабушкой, еще до брака с Андреем. После свадьбы пара решила продать квартиру Кристины и приобрести большую по площади. В итоге за счет вырученных от продажи средств был внесен первоначальный взнос, который составил 50% от размера кредита. При разводе 50% квартиры будут закреплены за Кристиной, а остальные 50% разделены между Кристиной и Андреем в соответствии с тем, как они смогут договориться.

Вариант 2. Продать квартиру и поделить вырученные средства

Если супруги не хотят дальше платить ипотеку или не могут договориться, наиболее разумным вариантом может быть продажа квартиры с согласия банка, погашение кредита и раздел оставшейся суммы (п. 2 ст. 38 СК РФ, ст. 59 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Но стоит учитывать, что без согласия банка продать заложенное имущество нельзя.

Нередки случаи, когда мужчина отказывается делить ипотечную квартиру, ссылаясь на то, что его жена не работала и он один обслуживал кредит. Если ипотека оформлена на мужа, а бывшая жена не работала и не имеет собственного дохода, ситуация усложняется, но не исключает возможности защиты прав женщины и ребенка.

По общему правилу сумма выплат по ипотеке, сделанная в период брака, является общим долгом супругов (ст. 34, 38, 39 СК РФ). Суд при разделе имущества вправе учитывать интересы несовершеннолетних детей и положение супруги (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Женщина имеет право потребовать в суде выделения доли в квартире, даже если ипотека оформлена на мужа, так как при отсутствии раздела общего имущества после развода имущество сохраняет статус совместной собственности (ст. 34 СК РФ).

Если бывший супруг отказывается платить по ипотеке или делить квартиру, жена может подать иск о разделе имущества и взыскании с бывшего супруга компенсации за оплаченные ипотечные платежи (ст. 38, 39 СК РФ). При этом отсутствие официального дохода у жены не отменяет ее права на долю и компенсацию.

При невозможности договориться супруги обращаются в суд, причем банк привлекается как третье лицо без самостоятельных требований (ст. 43 ГПК РФ).

Если при покупке жилья с использованием материнского капитала доли не выделены, то они обязательны к выделению в общую собственность супруга, родителей и детей (независимо от того, оплачена ипотека или нет), об этом сказано в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Выделение долей детям можно оформить соглашением или в судебном порядке (ст. 34, 39 СК РФ, п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ 2016 года). Важно помнить, что обременение квартиры ипотекой не препятствует выделению долей (ст. 346 ГК РФ, п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ).

При разводе можно попытаться договориться:

• переоформить ипотеку и недвижимость на одного из супругов (с разрешения банка);
• выделить доли в квартире/доме и разделить кредит согласно выделенным долям. Например, если супруги разделили недвижимость на доли, равные 60% и 40%, то и платеж разбивается на части 60% и 40% соответственно (с разрешения банка).

Все договоренности согласуются с банком! Если банк не идет навстречу, можно обратиться в суд. При определении долей (если они не такие, как при покупке недвижимости) необходимо пройти процедуру перерегистрации права собственности в Росреестре.

Если при покупке недвижимости один из супругов использовал свои личные средства, накопленные до брака, то раздел осуществляется с учетом этих средств. Например, если один из супругов на первоначальный взнос направил собственные средства в размере 30% (например, подаренные родителями до свадьбы), то сначала за этим супругом признается 30% доли в квартире, а потом уже делятся оставшиеся 70% пополам.

Если один из супругов отказывается обслуживать ипотеку, но при этом продолжает претендовать на свою долю, то нужно подавать в суд. Однако потребуется собрать все документы, подтверждающие погашение кредита одним супругом.

Если женщина не работала или сидела с ребенком, это не значит, что она не имеет права на долю в ипотечной квартире. Имеет, причем 50%.

Дешевле, проще и менее болезненнее договариваться. Важно сохранять хорошие отношения, даже после того, как любовная история закончилась.